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El tema de la venta del bien arrendado durante el curso del arrendamiento ha cobrado especial importancia con motivo de la vigencia de la "ley de promoción de la inversión Privada en Predios para Arrendamiento" Decreto Legislativo No. 709 de 05 de noviembre de 1991.
En efecto, conforme a lo dispuesto en el artículo 15 de dicho instrumento legal, las viviendas que se encontraban comprendidas en el régimen de la ley de Inquilinato No. 21938 se han incorporado progresivamente al régimen general establecido por el Código Civil, esto es, a las normas de los artículos 1666 y siguientes del referido Código.
En adelante, pues, unas reflexiones en relación al tema.
1. EFECTOS QUE PRODUCE LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO.-
Artículo 1708.- "En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:
1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato su recibió su posesión de buena fe".
La norma tiene precedente lo dispuesto en el artículo 1515 del Código Civil de 1936 y regula el supuesto de la transferencia de propiedad del bien durante la vigencia del plazo del arrendamiento.
1.1 CONCEPTO DE ENAJENACIÓN
El precepto se refiere a la enajenación del bien, que constituye el género. Por tanto, la norma se aplica no sólo a la compraventa, sino también a la permuta, a la dación en pago, al aporte de un bien a una sociedad y, en general, a cualquier otro contrato innominado mediante el cual el arrendador, durante el curso del arrendamiento, trasmita la propiedad del bien a favor de un tercero. También se comprende a la enajenación gratuita, esto es, a la que se produzca con motivo de un contrato de donación.
Asimismo, se refiere tanto a la compraventa convencional como a la que se produce mediante subasta pública. De modo, que el adquirente en remate público también está comprendido por lo dispuesto en este precepto y sus derechos y obligaciones están regulados por él.
1.2 NULIDAD DEL PACTO DE NO ENAJENAR
Debe indicarse que el hecho que el arrendador ceda el uso de un bien al arrendatario no le impide trasmitirlo en propiedad aunque el plazo se encuentre en curso; vale decir, que puede enajenarlo sin restricción alguna. Ello se explica por el hecho de que en virtud del contrato de arrendamiento; el arrendador no se obliga a trasmitir el dominio del bien, sino solo el uso de éste; es lógico concluir, por consiguiente, que conserve su libre disposición.
En otro orden de ideas debe tenerse presente que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 882 del Código Civil, no tiene valor legal el pacto en cuya virtud el arrendador se obligue a no transferir el bien arrendado a tercero durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, el arrendador no puede ser limitado en su facultad de libre disposición del bien arrendado.
1.3 CONFORME AL NUEVO CÓDIGO CIVIL EL ARRENDATARIO CARECE DE DERECHO DE PREFERENCIA Y DE RETRACTO.
Cuando el arrendador decide enajenar el bien, no está obligado legalmente a otorgar preferencia al arrendatario. Si bien puede admitirse que ésta constituye una práctica usual, no se ha considerado conveniente consagrar legalmente este derecho a fin de evitar todas las dificultades que ha creado el derecho otorgado por el artículo 22 del Decreto Ley No. 21938.
En efecto, han existido innumerables procesos de otorgamiento de escritura pública seguidos por arrendatarios, quienes en algunos casos sin pagar parte del precio alguno y con la sola aceptación de la opción se han valido de ello para seguir los citados procesos.
Por consiguiente, de acuerdo al régimen del arrendamiento en el Código Civil, cuando el arrendador opta por transmitir la propiedad del bien tiene entera libertad de elegir la persona del adquirente.
En caso de enajenación del bien arrendado, el arrendatario, cuyo contrato está regido por las reglas del Código Civil, no goza del derecho de retracto, facultad que todavía se confiere únicamente por leyes especiales a favor del inquilino de bienes sujetos a la Ley de Inquilinato o al arrendatario de predios rústicos.
El legislador no ha considerado necesario conferir este derecho al arrendatario de bienes inmuebles excluidos del ámbito de la Ley de Inquilinato, ni al arrendatario de cosas muebles, ni al arrendatario de derechos ni al subarrendatario, por cuanto estima que no hay ninguna razón de interés social que justifique su incorporación.
1.4 EFECTOS DEL FALLECIMIENTO DEL ARRENDADOR O DEL ARRENDATARIO.
En otro orden de ideas, es importante hacer hincapié que este numeral no es aplicable en la hipótesis que la transferencia de propiedad del bien arrendado se produzca por causa de muerte.
A este respecto, Francesco Messineo, comentarista del Código Civil Italiano, expresa un planteamiento que es ilustrativo reproducir:
"La transferencia de la cosa arrendada por sucesión por causa de muerte al arrendador, no modifica el contrato de arrendamiento, puesto que el heredero se sustituye en todas las relaciones patrimoniales que tenían como titular al difunto, y, por consiguiente, se convierte él en arrendador; como tal, debe respetar el arrendamiento en los mismos casos en que debía respetarlo el de cujus.
Lo mismo debe decirse del legatario de la propiedad de la cosa arrendada".
(Derecho Civil y Comercial, Tomo V, Pag. 177).
Guillermo A. Borda, es de la misma opinión cuando expresa:
"Los derechos y obligaciones que surgen del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario. Es una consecuencia directa del principio de que los herederos suceden en todos sus derechos y obligaciones al causante. La solución reposa, además, en razones económicas evidentes, pues no cabe duda que sería extremadamente perjudicial para el locatario que su derechos dependiera de la muerte del locador; y del punto de vista de éste, es bueno que ese acto de previsión que ha sido el contrato, que le ha asegurado una renta durante un cierto tiempo, no venga a resultar fallido por la muerte del inquilino"
(Tratado de Derecho Civil Argentino, Contratos Tomo I, Pag. 483).
Durante los debates para la aprobación de éste dispositivo el Dr. Javier Alva Orlandini, Presidente de la Comisión Revisora expresó que en el caso de fallecimiento del arrendador no se ésta en presencia de la enajenación de la cosa arrendada, sino de un supuesto de continuación del arrendamiento, se haya o no inscrito el contrato de arrendamiento.
De otro lado, el Dr. César Fernandez Arce, indicó que en caso de fallecimiento del arrendador sus herederos deben continuar el contrato según lo que ordena el principio general contenido en el artículo 1363 del Código Civil en cuya virtud se establece que los contratos producen efectos entre las partes que lo celebran y sus herederos.
No obstante, nada impide que las partes estipulen que el fallecimiento de cualquiera de las partes pondrá fin al contrato. En este caso, el contrato de arrendamiento no estará sujeto a una condición resolutoria, sino a un plazo resolutorio indeterminado, consistente en el hecho futuro y cierto del fallecimiento del arrendador o del arrendatario.
Finalmente, cabe indicar que este numeral no tiene pertinencia en el caso en que el arrendador sea vencido sobre el derecho que tenía para arrendar, caso en el cual el arrendamiento concluye por mandato de lo dispuesto en el artículo 1705, inciso 1, del Código Civil.
1.5 EFECTOS DE LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO.
El numeral 1708 del Código Civil regula 3 casos diferentes, cuyos motivos exponen a continuación:
(A) Hipótesis en que el contrato de arrendamiento estuviese inscrito
Este caso se regula en el inciso 1. Del numeral 1708 del Código Civil.
Antes de entrar propiamente al análisis de este supuesto, es importante indicar que el contrato de arrendamiento, no está sujeto a ninguna forma solemne, por lo que se perfecciona con el acuerdo de las partes y rige, de consiguiente, el principio de libertad de forma previsto en el artículo 143 del Código Civil.
Por lo tanto, este inciso trata únicamente el caso en el que las partes hayan inscrito el contrato de arrendamiento en el registro respectivo, con sujeción a lo dispuesto en el inciso 6. del artículo 2019 del Código Civil. Igualmente regula el caso de inscripción del contrato de arrendamiento sobre bienes muebles, inscripción facultativa que es susceptible de efectuarse con arreglo a lo dispuesto en los artículos 2019, inciso 6 y 2045 del Código Civil.
Por regla general, los contratos obligan sólo a las partes, de conformidad con la regla general contenida en el artículo 1363 del Código Civil. Sin embargo, en el presente supuesto, el adquirente del bien, por compraventa generalmente, queda sustituido en la posición jurídica del arrendador cuando el contrato de arrendamiento está previamente inscrito en el Registro.
En esta virtud, le corresponde percibir la renta y puede, en general, exigir todas las obligaciones que el arrendatario asumió frente al arrendador que le ha enajenado el bien.
Por su parte, el arrendatario puede reclamar al adquirente del bien arrendador, que se respete el plazo de vigencia del contrato y, en general, las obligaciones que asumió el arrendador a su favor. Como puede concluirse, la enajenación no pone fin al arrendamiento, sino que, por el contrario, el adquirente debe respetar el contrato y el arrendatario tiene derecho a seguir manteniendo la posesión del bien arrendado hasta la terminación del plazo acordado con el enajenante que le cedió el uso del bien.
En lo que respecta a la hipótesis que el contrato de arrendamiento inscrito estuviese vencido, el arrendatario no podrá impedir que el adquirente pueda solicitarle la devolución del bien, de la misma manera como no podría hacerlo frente a quien originalmente le arrendó el bien en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil.
De otro lado, cabe indicar que siendo el subarrendamiento un contrato de arrendamiento accesorio, es susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble cuando cuente con el asentimiento escrito del arrendador y esté previamente inscrito el arrendamiento en el Registro. En esta hipótesis, el adquirente también deberá respetar el derecho del subarrendatario.
Finalmente, debe notarse que a pesar de la seguridad que confiere a los arrendatarios el hecho de la inscripción del contrato en el registro, éstos no cuidan, sino rara vez, de inscribir su derecho.
(B) Hipótesis en que el contrato de arrendamiento no estuviese inscrito
Este caso que es el más frecuente, contiene una solución distinta a la anterior y se regula en el inciso 2. del artículo 1708 del Código Civil.
En este supuesto, el adquirente tiene la opción de continuar el contrato, o en su caso, puede darlo por concluido.
Debe tenerse presente que el segundo párrafo de este precepto, en su redacción original (artículo 47 del anteproyecto y numeral 1751 del Proyecto de Código Civil de 1981) expresaba:
"Excepcionalmente, el adquirente estará obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación ante su enajenante".
Tal redacción fue sustituida durante los debates de la Comisión Revisora, a propuesta del Presidente de la Comisión, Dr. Javier Alva Orlandini, quien sugirió se suprima la frase final "ante su enajenante" y tenga la siguiente redacción:
"Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento di asumió dicha obligación".
Por consiguiente, debe tenerse presente, que aunque el arrendamiento no estuviese inscrito si el arrendador no desea verse obligado al pago de daños y perjuicios frente al arrendatario, conforme a lo dispuesto en el articulo 1709 del Código Civil, puede acordar como estipulación del contrato mediante el cual efectúe la enajenación del bien que el adquirente respete el contrato. Tal obligación, ciertamente, puede efectuarse en el contrato de compraventa respectivo o en acto jurídico posterior. En cualquiera de ambos casos, como es obvio, el adquirente continuará el contrato como si fuera el arrendador original.
A este respecto, el profesor José Castá Tobeñas, enseña:
"La jurisprudencia añade un supuesto más al declarar que es requisito indispensable para que pueda ser ejercitado el derecho del comprador, que ste manifieste su voluntad de no acatar el contrato concertado por su causante en el dominio, pues cuando, en vez de adoptar esta actitud, el nuevo dueño del predio revela con actos explícitos su intención de que el repetido contrato continúe en vigor, no puede después amparase en el artículo 1571 para ejercitar la acción de desahucio (sentencia de 28 de febrero de 1913)"
(Derecho Civil español, común y foral, tomo tercero, páginas 145 y 146).
Pero es preciso examinar el caso en que el adquirente no haya asumido dicha obligación, sin que el contrato de arrendamiento esté inscrito, que es un caso que se presenta con mucha frecuencia.
Si se tiene en cuenta que el arrendamiento no confiere al arrendatario un derecho con efectos similares a los de un derecho real, el adquirente no está obligado a respectar el contrato y puede válidamente dar por concluido el contrato a través de una petición judicial o extrajudicial.
Si opta por dar por concluido el contrato, el arrendatario no puede impedirlo, toda vez que no inscribió el arrendamiento y no tiene a su favor un derecho con las características de un derecho real; en cambio, puede accionar por vía de daños y perjuicios contra el enajenante que le arrendó el bien y que incumplió su obligación de mantenerlo en el uso del bien, con sujeción a lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1680 del Código Civil. Esta acción se fundaría en lo dispuesto en los artículos 1709 y 1322 del Código Civil.
Cabe, en este supuesto, que el arrendatario dé por concluido el contrato La respuesta es evidentemente negativa; así como el arrendatario tiene derecho a exigir al enajenante el respeto del plazo, debe así mismo, respetarlo él. Por lo tanto, el arrendatario no tiene asidero jurídico para dar por concluido el contrato.
Es importante indicar que es lícita la estipulación de uso frecuente, según la cual se establece que si el arrendador enajena el bien arrendado, tal evento producirá la resolución del contrato.
Sin embargo, de acuerdo a la doctrina que establece el artículo 1430 del Código Civil la resolución solo se producirá cuando el adquirente manifieste su voluntad de ejercer la cláusula resolutoria expresa.
Finalmente, es preciso indicar que el arrendatario que ha suscrito un contrato de arrendamiento mediante documento privado, y que tema encontrarse en la situación prevista en este inciso, puede demandar al arrendador el otorgamiento de la escritura pública respectiva y solicitar al Juez que ordene, por cuerda separada y como medida cautelar, la anotación de la demanda en la partida correspondiente al bien arrendado, con arreglo a lo dispuesto en el inciso 7 del artículo 2019 del Código Civil.
(C) Hipótesis de cosas muebles no susceptibles de inscripción en que el adquirente recibió su posesión de buena fe.
El inciso 3 del artículo 1708 del Código Civil, que no estuvo regulado en el Código Civil anterior, se refiere al caso de cosa mueble no susceptible de inscripción en el registro que ha sido enajenada a favor de quien ha recibido su posesión de buena fe. Hay que precisar que si fuese susceptible de inscripción se regiría por los incisos anteriores.
En la hipótesis que se prevé en este inciso, el adquirente no está obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado por el enajenante con el arrendatario, si recibió la cosa mueble de buena fe.
Para adoptar la solución empleada se ha considerado que, en la generalidad de los casos, las cosas muebles se venden mediando su entrega simultánea.
Respecto del concepto de buena fe, cabe indicar que constituye el desconocimiento que tiene el adquirente que el bien se encuentra arrendado, más aún que se trata de una cosa mueble no susceptible de inscripción.
La norma tiene por objeto, pues, favorecer el tráfico de cosas muebles y de permitir al adquirente usar del bien, sin estar obligado a respetar un contrato del que no tuvo conocimiento ni tenía posibilidad de conocer. En lo que respecta a la situación jurídica del arrendatario, éste tiene a su favor la indemnización a que se refiere el artículo 1709 del Código Civil contra el enajenante que transfirió la propiedad del bien arrendado durante el curso del arrendamiento.
2. DAÑOS Y PERJUICIOS CUANDO SE PRODUCE LA CONCLUSIÓN DEL CONTRATO POR LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO
Este tema está normado en el artículo 709 del Código Civil, que textualmente establece:
Artículo 1709.-
"Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario"
Este precepto se incorpora como natural consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1708 del Código Civil. No tiene antecedente en la legislación nacional.
En primer lugar, corresponde indicar que este numeral sólo tiene aplicación cuando como consecuencia de la enajenación del bien arrendado el contrato de arrendamiento concluye. En otras palabras, si el adquirente estuviese obligado a respetar el contrato, por haber sido inscrito éste y no haber vencido su plazo o cuando el adquirente ha asumido el compromiso de respetarlo, este precepto no se aplica.
Este numeral tampoco tiene aplicación cuando se trata de la enajenación de un bien arrendado cuando el plazo del contrato se encuentra vencido, ya que en tal supuesto el arrendatario está obligado a restituir el bien y nada puede reclamarle al arrendador que le dió en alquiler el bien.
La norma de que se trata, no rige en el caso en que el arrendatario haya convenido con el arrendador que si éste transfiere el bien, el adquirente puede darlo por concluido.
Asimismo, esta regla no es aplicable en el caso de un arrendamiento pactado con duración indeterminada, por cuanto de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1703 la conclusión del arrendamiento la puede efectuar en cualquier momento el arrendador o el arrendatario. Por este mismo motivo, el adquirente del bien puede dar por concluido el contrato de la misma manera que lo pudo haber efectuado el arrendador - enajenante del bien.
José León Barandiarán, al referirse al artículo 1515 del Código Civil de 1936, que establece similar solución a la que consagra este precepto, enseña:
"Por lo demás, la previsión a que se contrae el artículo 1515 sólo tiene pertinencia en cuanto a un contrato de duración determinada, pues si es a duración indeterminada, siempre podrá el nuevo dueño utilizar el medio de hacer concluir el arrendamiento, dando el respectivo aviso de despedida".
(Contratos en el Derecho Civil peruano, tomo I, página 396)
En realidad, la norma tiene aplicación en el supuesto en que el arrendador enajena por acto entre vivos el bien arrendado cuando el arrendamiento de duración determinada se encuentra en curso y constituye una reiteración del principio general conforme al cual el arrendador incurre en dolo al incumplir deliberadamente en la prestación que le corresponde (artículo 1321 del Código Civil); este incumplimiento se refiere principalmente a la obligación de mantener al arrendatario en el uso del bien, que le corresponde cumplir de conformidad con lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1680 del Código Civil. En esta virtud, cuando como resultado de la enajenación del bien arrendado se produce la conclusión del contrato, es natural que el arrendador deba indemnizar al arrendatario por tal incumplimiento.
Puede apreciarse, pues, que el arrendador si bien no está limitado en su facultad de disposición del bien arrendado, está sujeto al pago de daños y perjuicios, si de tal enajenación se deriva la conclusión del arrendamiento.
La norma tiene por objeto, por tanto, atenuar el rigor de la solución contenida en el inciso 2 del artículo 1708 del Código Civil, en cuanto de la enajenación del bien se derive la extinción del arrendamiento. Tal situación puede evitarse si el arrendamiento está inscrito o si el enajenante cuida que el adquirente asuma la obligación de respetar el arrendamiento.
La ley no quiere, pues, que el arrendador pacte, por ejemplo, un arrendamiento por 5 años y que luego de que el arrendatario ha efectuado mejoras en el bien y ha acreditado un establecimiento, pueda verse privado del uso, en forma intempestiva, por un acto ajeno a su voluntad, esto es, por un contrato en el que no ha sido parte y pese a no haber incumplido ninguna obligación. Si, a pesar de ello, el arrendamiento concluye en virtud de la enajenación del bien arrendado, el arrendador que ha incumplido el contrato y que ha causado daño al arrendatario, debe indemnizarlo.
Finalmente, en lo que respecta al adquirente del bien, éste no tiene que indemnizar al arrendatario ya que no es él quien ha incumplido una obligación, por cuando a nada se ha comprometido con el arrendatario.
En efecto, conforme a lo dispuesto en el artículo 15 de dicho instrumento legal, las viviendas que se encontraban comprendidas en el régimen de la ley de Inquilinato No. 21938 se han incorporado progresivamente al régimen general establecido por el Código Civil, esto es, a las normas de los artículos 1666 y siguientes del referido Código.
En adelante, pues, unas reflexiones en relación al tema.
1. EFECTOS QUE PRODUCE LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO.-
Artículo 1708.- "En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:
1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato su recibió su posesión de buena fe".
La norma tiene precedente lo dispuesto en el artículo 1515 del Código Civil de 1936 y regula el supuesto de la transferencia de propiedad del bien durante la vigencia del plazo del arrendamiento.
1.1 CONCEPTO DE ENAJENACIÓN
El precepto se refiere a la enajenación del bien, que constituye el género. Por tanto, la norma se aplica no sólo a la compraventa, sino también a la permuta, a la dación en pago, al aporte de un bien a una sociedad y, en general, a cualquier otro contrato innominado mediante el cual el arrendador, durante el curso del arrendamiento, trasmita la propiedad del bien a favor de un tercero. También se comprende a la enajenación gratuita, esto es, a la que se produzca con motivo de un contrato de donación.
Asimismo, se refiere tanto a la compraventa convencional como a la que se produce mediante subasta pública. De modo, que el adquirente en remate público también está comprendido por lo dispuesto en este precepto y sus derechos y obligaciones están regulados por él.
1.2 NULIDAD DEL PACTO DE NO ENAJENAR
Debe indicarse que el hecho que el arrendador ceda el uso de un bien al arrendatario no le impide trasmitirlo en propiedad aunque el plazo se encuentre en curso; vale decir, que puede enajenarlo sin restricción alguna. Ello se explica por el hecho de que en virtud del contrato de arrendamiento; el arrendador no se obliga a trasmitir el dominio del bien, sino solo el uso de éste; es lógico concluir, por consiguiente, que conserve su libre disposición.
En otro orden de ideas debe tenerse presente que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 882 del Código Civil, no tiene valor legal el pacto en cuya virtud el arrendador se obligue a no transferir el bien arrendado a tercero durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, el arrendador no puede ser limitado en su facultad de libre disposición del bien arrendado.
1.3 CONFORME AL NUEVO CÓDIGO CIVIL EL ARRENDATARIO CARECE DE DERECHO DE PREFERENCIA Y DE RETRACTO.
Cuando el arrendador decide enajenar el bien, no está obligado legalmente a otorgar preferencia al arrendatario. Si bien puede admitirse que ésta constituye una práctica usual, no se ha considerado conveniente consagrar legalmente este derecho a fin de evitar todas las dificultades que ha creado el derecho otorgado por el artículo 22 del Decreto Ley No. 21938.
En efecto, han existido innumerables procesos de otorgamiento de escritura pública seguidos por arrendatarios, quienes en algunos casos sin pagar parte del precio alguno y con la sola aceptación de la opción se han valido de ello para seguir los citados procesos.
Por consiguiente, de acuerdo al régimen del arrendamiento en el Código Civil, cuando el arrendador opta por transmitir la propiedad del bien tiene entera libertad de elegir la persona del adquirente.
En caso de enajenación del bien arrendado, el arrendatario, cuyo contrato está regido por las reglas del Código Civil, no goza del derecho de retracto, facultad que todavía se confiere únicamente por leyes especiales a favor del inquilino de bienes sujetos a la Ley de Inquilinato o al arrendatario de predios rústicos.
El legislador no ha considerado necesario conferir este derecho al arrendatario de bienes inmuebles excluidos del ámbito de la Ley de Inquilinato, ni al arrendatario de cosas muebles, ni al arrendatario de derechos ni al subarrendatario, por cuanto estima que no hay ninguna razón de interés social que justifique su incorporación.
1.4 EFECTOS DEL FALLECIMIENTO DEL ARRENDADOR O DEL ARRENDATARIO.
En otro orden de ideas, es importante hacer hincapié que este numeral no es aplicable en la hipótesis que la transferencia de propiedad del bien arrendado se produzca por causa de muerte.
A este respecto, Francesco Messineo, comentarista del Código Civil Italiano, expresa un planteamiento que es ilustrativo reproducir:
"La transferencia de la cosa arrendada por sucesión por causa de muerte al arrendador, no modifica el contrato de arrendamiento, puesto que el heredero se sustituye en todas las relaciones patrimoniales que tenían como titular al difunto, y, por consiguiente, se convierte él en arrendador; como tal, debe respetar el arrendamiento en los mismos casos en que debía respetarlo el de cujus.
Lo mismo debe decirse del legatario de la propiedad de la cosa arrendada".
(Derecho Civil y Comercial, Tomo V, Pag. 177).
Guillermo A. Borda, es de la misma opinión cuando expresa:
"Los derechos y obligaciones que surgen del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario. Es una consecuencia directa del principio de que los herederos suceden en todos sus derechos y obligaciones al causante. La solución reposa, además, en razones económicas evidentes, pues no cabe duda que sería extremadamente perjudicial para el locatario que su derechos dependiera de la muerte del locador; y del punto de vista de éste, es bueno que ese acto de previsión que ha sido el contrato, que le ha asegurado una renta durante un cierto tiempo, no venga a resultar fallido por la muerte del inquilino"
(Tratado de Derecho Civil Argentino, Contratos Tomo I, Pag. 483).
Durante los debates para la aprobación de éste dispositivo el Dr. Javier Alva Orlandini, Presidente de la Comisión Revisora expresó que en el caso de fallecimiento del arrendador no se ésta en presencia de la enajenación de la cosa arrendada, sino de un supuesto de continuación del arrendamiento, se haya o no inscrito el contrato de arrendamiento.
De otro lado, el Dr. César Fernandez Arce, indicó que en caso de fallecimiento del arrendador sus herederos deben continuar el contrato según lo que ordena el principio general contenido en el artículo 1363 del Código Civil en cuya virtud se establece que los contratos producen efectos entre las partes que lo celebran y sus herederos.
No obstante, nada impide que las partes estipulen que el fallecimiento de cualquiera de las partes pondrá fin al contrato. En este caso, el contrato de arrendamiento no estará sujeto a una condición resolutoria, sino a un plazo resolutorio indeterminado, consistente en el hecho futuro y cierto del fallecimiento del arrendador o del arrendatario.
Finalmente, cabe indicar que este numeral no tiene pertinencia en el caso en que el arrendador sea vencido sobre el derecho que tenía para arrendar, caso en el cual el arrendamiento concluye por mandato de lo dispuesto en el artículo 1705, inciso 1, del Código Civil.
1.5 EFECTOS DE LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO.
El numeral 1708 del Código Civil regula 3 casos diferentes, cuyos motivos exponen a continuación:
(A) Hipótesis en que el contrato de arrendamiento estuviese inscrito
Este caso se regula en el inciso 1. Del numeral 1708 del Código Civil.
Antes de entrar propiamente al análisis de este supuesto, es importante indicar que el contrato de arrendamiento, no está sujeto a ninguna forma solemne, por lo que se perfecciona con el acuerdo de las partes y rige, de consiguiente, el principio de libertad de forma previsto en el artículo 143 del Código Civil.
Por lo tanto, este inciso trata únicamente el caso en el que las partes hayan inscrito el contrato de arrendamiento en el registro respectivo, con sujeción a lo dispuesto en el inciso 6. del artículo 2019 del Código Civil. Igualmente regula el caso de inscripción del contrato de arrendamiento sobre bienes muebles, inscripción facultativa que es susceptible de efectuarse con arreglo a lo dispuesto en los artículos 2019, inciso 6 y 2045 del Código Civil.
Por regla general, los contratos obligan sólo a las partes, de conformidad con la regla general contenida en el artículo 1363 del Código Civil. Sin embargo, en el presente supuesto, el adquirente del bien, por compraventa generalmente, queda sustituido en la posición jurídica del arrendador cuando el contrato de arrendamiento está previamente inscrito en el Registro.
En esta virtud, le corresponde percibir la renta y puede, en general, exigir todas las obligaciones que el arrendatario asumió frente al arrendador que le ha enajenado el bien.
Por su parte, el arrendatario puede reclamar al adquirente del bien arrendador, que se respete el plazo de vigencia del contrato y, en general, las obligaciones que asumió el arrendador a su favor. Como puede concluirse, la enajenación no pone fin al arrendamiento, sino que, por el contrario, el adquirente debe respetar el contrato y el arrendatario tiene derecho a seguir manteniendo la posesión del bien arrendado hasta la terminación del plazo acordado con el enajenante que le cedió el uso del bien.
En lo que respecta a la hipótesis que el contrato de arrendamiento inscrito estuviese vencido, el arrendatario no podrá impedir que el adquirente pueda solicitarle la devolución del bien, de la misma manera como no podría hacerlo frente a quien originalmente le arrendó el bien en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil.
De otro lado, cabe indicar que siendo el subarrendamiento un contrato de arrendamiento accesorio, es susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble cuando cuente con el asentimiento escrito del arrendador y esté previamente inscrito el arrendamiento en el Registro. En esta hipótesis, el adquirente también deberá respetar el derecho del subarrendatario.
Finalmente, debe notarse que a pesar de la seguridad que confiere a los arrendatarios el hecho de la inscripción del contrato en el registro, éstos no cuidan, sino rara vez, de inscribir su derecho.
(B) Hipótesis en que el contrato de arrendamiento no estuviese inscrito
Este caso que es el más frecuente, contiene una solución distinta a la anterior y se regula en el inciso 2. del artículo 1708 del Código Civil.
En este supuesto, el adquirente tiene la opción de continuar el contrato, o en su caso, puede darlo por concluido.
Debe tenerse presente que el segundo párrafo de este precepto, en su redacción original (artículo 47 del anteproyecto y numeral 1751 del Proyecto de Código Civil de 1981) expresaba:
"Excepcionalmente, el adquirente estará obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación ante su enajenante".
Tal redacción fue sustituida durante los debates de la Comisión Revisora, a propuesta del Presidente de la Comisión, Dr. Javier Alva Orlandini, quien sugirió se suprima la frase final "ante su enajenante" y tenga la siguiente redacción:
"Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento di asumió dicha obligación".
Por consiguiente, debe tenerse presente, que aunque el arrendamiento no estuviese inscrito si el arrendador no desea verse obligado al pago de daños y perjuicios frente al arrendatario, conforme a lo dispuesto en el articulo 1709 del Código Civil, puede acordar como estipulación del contrato mediante el cual efectúe la enajenación del bien que el adquirente respete el contrato. Tal obligación, ciertamente, puede efectuarse en el contrato de compraventa respectivo o en acto jurídico posterior. En cualquiera de ambos casos, como es obvio, el adquirente continuará el contrato como si fuera el arrendador original.
A este respecto, el profesor José Castá Tobeñas, enseña:
"La jurisprudencia añade un supuesto más al declarar que es requisito indispensable para que pueda ser ejercitado el derecho del comprador, que ste manifieste su voluntad de no acatar el contrato concertado por su causante en el dominio, pues cuando, en vez de adoptar esta actitud, el nuevo dueño del predio revela con actos explícitos su intención de que el repetido contrato continúe en vigor, no puede después amparase en el artículo 1571 para ejercitar la acción de desahucio (sentencia de 28 de febrero de 1913)"
(Derecho Civil español, común y foral, tomo tercero, páginas 145 y 146).
Pero es preciso examinar el caso en que el adquirente no haya asumido dicha obligación, sin que el contrato de arrendamiento esté inscrito, que es un caso que se presenta con mucha frecuencia.
Si se tiene en cuenta que el arrendamiento no confiere al arrendatario un derecho con efectos similares a los de un derecho real, el adquirente no está obligado a respectar el contrato y puede válidamente dar por concluido el contrato a través de una petición judicial o extrajudicial.
Si opta por dar por concluido el contrato, el arrendatario no puede impedirlo, toda vez que no inscribió el arrendamiento y no tiene a su favor un derecho con las características de un derecho real; en cambio, puede accionar por vía de daños y perjuicios contra el enajenante que le arrendó el bien y que incumplió su obligación de mantenerlo en el uso del bien, con sujeción a lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1680 del Código Civil. Esta acción se fundaría en lo dispuesto en los artículos 1709 y 1322 del Código Civil.
Cabe, en este supuesto, que el arrendatario dé por concluido el contrato La respuesta es evidentemente negativa; así como el arrendatario tiene derecho a exigir al enajenante el respeto del plazo, debe así mismo, respetarlo él. Por lo tanto, el arrendatario no tiene asidero jurídico para dar por concluido el contrato.
Es importante indicar que es lícita la estipulación de uso frecuente, según la cual se establece que si el arrendador enajena el bien arrendado, tal evento producirá la resolución del contrato.
Sin embargo, de acuerdo a la doctrina que establece el artículo 1430 del Código Civil la resolución solo se producirá cuando el adquirente manifieste su voluntad de ejercer la cláusula resolutoria expresa.
Finalmente, es preciso indicar que el arrendatario que ha suscrito un contrato de arrendamiento mediante documento privado, y que tema encontrarse en la situación prevista en este inciso, puede demandar al arrendador el otorgamiento de la escritura pública respectiva y solicitar al Juez que ordene, por cuerda separada y como medida cautelar, la anotación de la demanda en la partida correspondiente al bien arrendado, con arreglo a lo dispuesto en el inciso 7 del artículo 2019 del Código Civil.
(C) Hipótesis de cosas muebles no susceptibles de inscripción en que el adquirente recibió su posesión de buena fe.
El inciso 3 del artículo 1708 del Código Civil, que no estuvo regulado en el Código Civil anterior, se refiere al caso de cosa mueble no susceptible de inscripción en el registro que ha sido enajenada a favor de quien ha recibido su posesión de buena fe. Hay que precisar que si fuese susceptible de inscripción se regiría por los incisos anteriores.
En la hipótesis que se prevé en este inciso, el adquirente no está obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado por el enajenante con el arrendatario, si recibió la cosa mueble de buena fe.
Para adoptar la solución empleada se ha considerado que, en la generalidad de los casos, las cosas muebles se venden mediando su entrega simultánea.
Respecto del concepto de buena fe, cabe indicar que constituye el desconocimiento que tiene el adquirente que el bien se encuentra arrendado, más aún que se trata de una cosa mueble no susceptible de inscripción.
La norma tiene por objeto, pues, favorecer el tráfico de cosas muebles y de permitir al adquirente usar del bien, sin estar obligado a respetar un contrato del que no tuvo conocimiento ni tenía posibilidad de conocer. En lo que respecta a la situación jurídica del arrendatario, éste tiene a su favor la indemnización a que se refiere el artículo 1709 del Código Civil contra el enajenante que transfirió la propiedad del bien arrendado durante el curso del arrendamiento.
2. DAÑOS Y PERJUICIOS CUANDO SE PRODUCE LA CONCLUSIÓN DEL CONTRATO POR LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO
Este tema está normado en el artículo 709 del Código Civil, que textualmente establece:
Artículo 1709.-
"Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario"
Este precepto se incorpora como natural consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1708 del Código Civil. No tiene antecedente en la legislación nacional.
En primer lugar, corresponde indicar que este numeral sólo tiene aplicación cuando como consecuencia de la enajenación del bien arrendado el contrato de arrendamiento concluye. En otras palabras, si el adquirente estuviese obligado a respetar el contrato, por haber sido inscrito éste y no haber vencido su plazo o cuando el adquirente ha asumido el compromiso de respetarlo, este precepto no se aplica.
Este numeral tampoco tiene aplicación cuando se trata de la enajenación de un bien arrendado cuando el plazo del contrato se encuentra vencido, ya que en tal supuesto el arrendatario está obligado a restituir el bien y nada puede reclamarle al arrendador que le dió en alquiler el bien.
La norma de que se trata, no rige en el caso en que el arrendatario haya convenido con el arrendador que si éste transfiere el bien, el adquirente puede darlo por concluido.
Asimismo, esta regla no es aplicable en el caso de un arrendamiento pactado con duración indeterminada, por cuanto de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1703 la conclusión del arrendamiento la puede efectuar en cualquier momento el arrendador o el arrendatario. Por este mismo motivo, el adquirente del bien puede dar por concluido el contrato de la misma manera que lo pudo haber efectuado el arrendador - enajenante del bien.
José León Barandiarán, al referirse al artículo 1515 del Código Civil de 1936, que establece similar solución a la que consagra este precepto, enseña:
"Por lo demás, la previsión a que se contrae el artículo 1515 sólo tiene pertinencia en cuanto a un contrato de duración determinada, pues si es a duración indeterminada, siempre podrá el nuevo dueño utilizar el medio de hacer concluir el arrendamiento, dando el respectivo aviso de despedida".
(Contratos en el Derecho Civil peruano, tomo I, página 396)
En realidad, la norma tiene aplicación en el supuesto en que el arrendador enajena por acto entre vivos el bien arrendado cuando el arrendamiento de duración determinada se encuentra en curso y constituye una reiteración del principio general conforme al cual el arrendador incurre en dolo al incumplir deliberadamente en la prestación que le corresponde (artículo 1321 del Código Civil); este incumplimiento se refiere principalmente a la obligación de mantener al arrendatario en el uso del bien, que le corresponde cumplir de conformidad con lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1680 del Código Civil. En esta virtud, cuando como resultado de la enajenación del bien arrendado se produce la conclusión del contrato, es natural que el arrendador deba indemnizar al arrendatario por tal incumplimiento.
Puede apreciarse, pues, que el arrendador si bien no está limitado en su facultad de disposición del bien arrendado, está sujeto al pago de daños y perjuicios, si de tal enajenación se deriva la conclusión del arrendamiento.
La norma tiene por objeto, por tanto, atenuar el rigor de la solución contenida en el inciso 2 del artículo 1708 del Código Civil, en cuanto de la enajenación del bien se derive la extinción del arrendamiento. Tal situación puede evitarse si el arrendamiento está inscrito o si el enajenante cuida que el adquirente asuma la obligación de respetar el arrendamiento.
La ley no quiere, pues, que el arrendador pacte, por ejemplo, un arrendamiento por 5 años y que luego de que el arrendatario ha efectuado mejoras en el bien y ha acreditado un establecimiento, pueda verse privado del uso, en forma intempestiva, por un acto ajeno a su voluntad, esto es, por un contrato en el que no ha sido parte y pese a no haber incumplido ninguna obligación. Si, a pesar de ello, el arrendamiento concluye en virtud de la enajenación del bien arrendado, el arrendador que ha incumplido el contrato y que ha causado daño al arrendatario, debe indemnizarlo.
Finalmente, en lo que respecta al adquirente del bien, éste no tiene que indemnizar al arrendatario ya que no es él quien ha incumplido una obligación, por cuando a nada se ha comprometido con el arrendatario.
Autor: Jack Bigio Chrem
